Jak ochránit vybavení bytu a neprodělat?

Žádný majitel nechce ve svém bytě po končícím nájemníkovi najít zdemolovanou podlahu, špinavou výmalbu nebo strhané tapety, a to zvlášť pokud se jedná o byt po rekonstrukci. Je proto nutné byt správně předat, sdělit nájemníkovi všechny důležité informace, nepodcenit přípravu předávacího protokolu, celý byt i veškeré vybavení nafotit. Nemluvě o mazlíčcích, kteří občas umí v bytě nadělat pěknou paseku. Čtěte dál a zjistěte, jak to děláme my.

Sdělte nájemníkovi vše, co se bytu týče

V jednom z minulých článků jsme se věnovali tomu, co by majitel měl sdělit svému prvnímu nájemníkovi, ale i všem dalším po něm, aby předešel rizikům spojeným s elektřinou a energiemi. Je tu ale několik dalších faktorů, které by pronajímatel neměl podcenit a podchytit je včas, než mu nájemník způsobí problémy a zbytečné výdaje.

Než se dostaneme k vybavení, tou úplně nejzásadnější povinností pronajímatele je předat nájemníkovi byt v takovém stavu, který je obyvatelný. Jinými slovy byt uvést do dobrého stavu, zpřístupnit k nastěhování a předat klíče. Našim klientům vždy doporučujeme před novým nájemníkem vyměnit zámkovou vložku. Pokud tak neučiní oni, doporučujeme to samé právě novému nájemníkovi s tím, aby při skončení či vypovězení smlouvy vrátil vložku do původního stavu.

Určitě je dobré ukázat nájemníkovi, kde se v okolí bytu nachází popelnice či odpadová místnost a informovat ho o tom, kam odnést jaký odpad, který je vhodný třídit. Kromě popelnic na směsný odpad, na papír, plasty a sklo totiž v blízkosti sídlišť mnohdy bývají i nádoby na hliník či použitý olej. V případě, že bude nájemník byt vybavovat či bude stěhovat spoustu věcí, vytvoří mnoho odpadu, který je potřeba v rámci zachování dobrých sousedských vztahů patřičně zlikvidovat.

Předávací protokol stažený z internetu? Ani omylem!

Co se týče vybavení bytu, měli byste při předání vždy sepsat předávací protokol, který je po nájemní smlouvě nejdůležitějším dokumentem.

V nájemní smlouvě sice běžně uvádíme vybavení, které je společně s nemovitostí pronajímáno, ale nést důkaz o skutečném stavu nemovitosti i vybavení v okamžiku předání nájemci je funkcí právě předávacího protokolu, který obě strany stvrdí svými podpisy.

To je důvod, proč doporučujeme přípravu protokolu rozhodně nepodcenit. Správně vypracovaný předávací protokol zajistí oběma stranám ochranu před případnými budoucími spory o stavu pronajímané nemovitosti.

Co by měl obsahovat předávací protokol:

1. Kompletní hlavička (údaje o obou stranách smlouvy)

2. Definice předávané nemovitosti

3. Počet předaných klíčů

TIP: V případě, že dveře mají 2 zámky a od každého předáváte 2 klíče, doporučujeme zapisovat jako 2+2.

TIP: Doporučujeme nájemníkovi předat všechny klíče od bytu a nenechávat si rezervní. Pokud byste si i přesto chtěli nechat rezervní klíč, tak byste tuto informaci měli uvést v nájemní smlouvě či předávacím protokolu a zapečetit jen do obálky (ideálně podepsané nájemníkem), abyste v případě problému mohli prokázat, že jste do bytu s tímto klíčem nevstoupili.

4. Zápis měřidel

TIP: Důkladně zaznamenejte stav (až na desetinná čísla) všech měřidel v bytě (elektroměr, vodoměr TV i SV, kalorimetr, plynoměr či poměrový měřič tepla). Zaznamenejte také stav T2 i pokud se neměří. Kromě stavu je důležité zaznamenat také čísla měřidel, jelikož v době nájmu může dojít k jejich výměně.

5. Popis vybavení

TIP: Pronajímatelé často zapomínají na baterie, garnýže či záclony, ale neopomeňte ani zabudované vybavení.

6. Popis stavu bytu

TIP: Kromě vybavení zapište do protokolu i stav pronajímané nemovitosti tj. pokud je po rekonstrukci, ale také míru poškození výmalby či podlah.

7. Podpisy obou stran

Rozhodně byste měli zaznamenat případné vady a poškození vybavení bytu. K těm se pak vrátíte, až bude nájemník byt opouštět, což vám pomůže porovnat, zda a v jakém rozsahu nadělal v pronajaté nemovitosti škody. Spolu s písemným záznamem uvedeným v protokolu je proto vhodné uvedené skutečnosti také zdokumentovat pomocí fotografií či videí.

Nezdráhejte se zaznamenat ani maličkosti, protože v tomto případě platí čím detailnější předávací protokol, tím lépe. Při předání a stejně tak při převzetí doporučujeme zkontrolovat funkčnost žaluzií, prohlédnout okna a skleněné výplně. Stejně tak zkontrolujte vnitřky skříněk, v kuchyni se může stát, že v případě prasklých trubek by voda mohla velkou část poškodit. Podezřelé jsou také koberce na nezvyklých místech, jelikož mohou zakrývat poškození podlahy.

Ačkoliv na internetu najdete mnoho dostupných vzorů volně ke stažení a připravených k jednoduchému vyplnění, které jsou jistě dobrou inspirací, vždy doporučujeme protokol individuálně konzultovat s právním zástupcem, nebo veškeré starosti s pronájmem nemovitosti přenechte profesionálům.

Při předání bytu ho doporučujeme s nájemníkem celý projít a seznámit ho s veškerým vybavením a materiály použitými při stavbě, aby věděl, jak se o ně starat. Jedná se zejména o různé typy podlah, které potřebují speciální mycí prostředky či zacházení a nezodpovědný přístup by mohl vést k nutnosti kompletní výměny. Při vrácení bytu pak nejčastěji kontrolujeme místa zakrytá kobercem. Z naší zkušenosti takto nájemníci rádi maskují odřeniny a další poškození, a proto doporučujeme detailní předávací protokol, fotodokumentaci a pečlivou výslednou kontrolu.

Do předávacího protokolu vždy uveďte také stav výmalby, zejména pokud je byt čerstvě vymalovaný. Doporučujeme dále uvést, jaký bude postup, pokud při vrácení bytu bude výmalba špinavá. Z našich zkušeností vycházíme z toho, že pokud je špinavá alespoň ze 40 %, bude muset dojít ke opětovné výmalbě. Složitější je to u hodnocení starší výmalby, v tom případě doporučujeme stav bytu během předání s nájemníkem nafotit.

U nově zrekonstruovaných bytů je třeba upozornit nájemníka, že stavba včetně vybavení je stále v záruce (ta bývá zpravidla 2 roky). Nájemník by měl vědět, že v tomto případě by více než kdy jindy měl o jakémkoliv problému pronajímatele informovat. Máme zkušenosti např. s tím, že během vrácení bytu po dvou letech nájemník tvrdil, že myčku v bytě vůbec nepoužíval, ale bylo zjištěno, že není funkční. To už však bylo po záruce.

Mazlíček v bytě Vám nevoní?

Češi jsou vášniví chovatelé, a tak není divu, že spousta nájemníků hledající pronájem bytu má zájem o takový, který by mohli sdílet se svými mazlíčky. To se však ne vždy setkává s pochopením pronajímatele, který se obává toho, že zvířata budou moc hlučná a rušit sousedy, budou dělat nepořádek a ničit vybavení bytu nebo po nich zůstane nepříjemný zápach.

Dle zákona nelze zvíře v bytě přímo zakázat

Nový občanský zákoník od roku 2014 neumožňuje pronajímatelům zakázat nájemcům přítomnost zvířete v bytě a ani se proti tomu smluvně vymezit. Přímá formulace ve smlouvě zakazující zvíře v bytě tak je neplatná a nelze ji právně vymáhat. Zákoník totiž uznává právo nájemníků na chov zvířete v pronajatém bytě v případě, že chov nepůsobí pronajímateli ani ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.

Jak ale postupovat, pokud si jako pronajímatel zvíře v bytě skutečně nepřejete? Jste to právě Vy, kdo rozhoduje, se kterým uchazečem podepsat nájemní smlouvu a máte možnost si vybrat si takového, který mazlíčka nemá. Je zde však možnost, že by si nájemník zvíře do bytu postupem času pořídí, a tomu zabránit nemůžete.

Chytrá smlouva Váš majetek ochrání nebo poskytne možnost okamžité výpovědi

Názory na novelizaci týkající se povolení mazlíčků v bytě se liší. My v PORTFOLIU po konzultacích s právníky předpokládáme, že novelizace platí v rámci již uzavřených smluv. V případě nově uzavřené nájemní smlouvy má však pronajímatel možnost se vůči mazlíčkovi v bytě “pojistit”, a tak smlouvy našich klientů tak řešíme následujícím způsobem: ačkoliv zvíře nájemci nemůžeme zakázat, v odstavci týkající se jistiny používáme ustanovení, že pokud nájemce využije svou zákonnou možnost chovat v pronajatém bytě zvíře, je povinen ještě ten den navýšit kauci do zákonného maxima, které činí trojnásobek měsíčního nájmu. Takto vysoká záloha dává našim klientům jistotu, že v případě poškození jejich majetku zvířetem budou moci sjednat náhradu.

Jelikož na trhu s pronájmy je běžná výše jistiny ve výši pouze jednoho měsíčního nájmu, námi využívané opatření neseriózní nájemníci často nejsou schopni nebo ochotni dodržet, a proto často nového mazlíčka zatají a a zbytek jistiny tak neuhradí. Tím se ale staví před riziko – pokud by se pronajímatel o zvířeti v bytě dozvěděl a jistina by byla nedoplacená, může pronajímatel z tohoto titulu vypovědět smlouvu okamžitě. V tomto případě neporuší právo nájemníka v bytě chovat zvíře, ale rozloučí se s ním na základě hrubého porušení nájemní smlouvy.

A co když chcete povolit jen křečka nebo rybičky?

Existují i případy, kdy pronajímateli nevadí malý pes, morče či akvarijní rybičky. Většina nezkušených pronajímatelů tak celé ustanovení o doplacení do zákonné výše jistiny vynechá, jenže tímto způsobem nejsou chráněni vůči tomu, že si nájemce v budoucnu pořídí dogu nebo jedovatého hada. V tomto případě doporučujeme ustanovení ponechat a doplnit ujednání, že se nevztahuje na konkrétní povolené zvíře (např. na konkrétního psa rasy labrador jménem Alík).

Věcí, na které se musí při pronajímání bytů myslet, je bohužel hodně a často se stává, že majitelům něco uteče a následné problémy se opravdu prodraží. V PORTFOLIU máme léty osvědčený systém správy pronájmu, takže pokud nechcete nic podcenit, svěřte Váš pronájem nám. Nechte Vaše starosti na nás a věnujte se tomu, co Vám opravdu přináší radost.